Prêt in fine : la bonne solution pour votre investissement locatif ?

Qu’est ce que le prêt in fine ?

Le prêt in fine est un mode de financement encore peu connu du grand public, mais particulièrement prisé par les investisseurs immobiliers. Contrairement au prêt amortissable classique, il repose sur un fonctionnement singulier : vous ne remboursez pas le capital au fil des mois, mais en une seule fois à l’échéance du crédit. Cette mécanique entraîne des mensualités réduites, composées uniquement des intérêts et de l’assurance. Si le prêt in fine séduit pour sa souplesse apparente, il n’est pas sans contreparties. Voyons en détail ce qui le distingue des autres types de prêts immobiliers.

Définition du prêt in fine

Le terme « in fine » vient du latin et signifie littéralement « à la fin ». Ce qui résume parfaitement le principe du prêt in fine : le capital emprunté est remboursé en une seule fois, à la dernière échéance du prêt. Pendant toute la durée du crédit, l’emprunteur ne verse que :

• les intérêts calculés sur le montant total emprunté (qui ne diminue pas dans le temps),
• et les primes d’assurance.

À l’échéance du prêt, il devra disposer de la totalité du capital à rembourser. Pour cela, il doit avoir constitué une épargne équivalente, généralement via un contrat d’assurance-vie ou tout autre placement nanti en garantie par la banque.

Ce type de financement s’adresse principalement aux investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité ou préserver leur trésorerie pendant la durée du prêt.

Quelle différence entre prêt amortissable et emprunt in fine ?

Dans un prêt amortissable classique, chaque mensualité inclut une part d’intérêts (calculés sur le capital restant dû) et une part de capital. Au fil du temps, la part des intérêts diminue et celle du capital augmente : c’est le principe de l’amortissement progressif. Le capital est donc remboursé mois après mois, ce qui réduit le montant total des intérêts à payer.

À l’inverse, dans un prêt in fine, vous ne remboursez aucun capital pendant toute la durée du prêt. Seuls les intérêts sont dus mensuellement, calculés sur le capital emprunté initial. Cela signifie :

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Pourquoi choisir un prêt in fine pour votre investissement locatif ?

Le prêt in fine répond en premier lieu à une problématique de cashflow propres aux investissements locatifs dans l’optique de faire un investissement autofinancé, quitte à sacrifier de la rentabilité.

En outre, toujours dans le cadre d’un investissement locatif, le prêt in fine présente bien des avantages pour défiscaliser une partie de vos acquisitions et agrandir votre patrimoine immobilier sans payer trop d’impôts. On vous explique.

L’investissement locatif autofinancé avec le prêt in fine

Lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, votre objectif est de générer une rentabilité (plus-value et loyers) pour gagner de l’argent. Cependant, il faut anticiper votre besoin en fonds de roulement, soit vos charges mensualisées et vos revenus mensuels (puisque les loyers sont perçus chaque mois).

En effet, il est rare que votre investissement locatif soit autofinancé avec un prêt immobilier amortissable, sauf si votre apport est suffisant ou viser une rentabilité locative élevée (mais généralement risqué). Dans ces conditions, il faudra que vous mettiez tous les mois de l’argent de votre poche pour combler l’écart entre les loyers perçus et le remboursement du prêt immobilier.

Avec le prêt in fine, puisque vous payez seulement les intérêts, vos loyers devraient être dans la grande majorité des cas supérieurs à vos charges ! (sinon, il y a un problème).

Exemple : comparatif de cash flow entre prêt in fine et prêt amortissable pour un investissement locatif

Pour vous aider à comprendre la différence entre prêt in fine et prêt amortissable, nous allons prendre en exemple l’achat d’un studio à Paris pour un montant de 150 000 euros avec un loyer mensuel de 700 euros par mois soit 8 400 euros bruts par mois financé à hauteur de 135 000 euros par un prêt immobilier sur 20 ans. Nous allons envisager les deux situations :

Etat du cash flow avec un prêt amortissable

Voici l’état des flux de trésorerie sur 1 an d’investissement locatif avec un prêt amortissable au taux de 3,50 % (+0,34 % d’assurance de prêt).

Avec le prêt amortissable, vous devrez alors mettre tous les ans : 3 401,08 euros de votre poche. L’investissement immobilier n’est pas autofinancé. Voyons ce que ça donne avec le prêt in fine.

Etat du cash flow avec un prêt in fine

Puisqu’il s’agit d’un prêt in fine, le taux d’intérêt est plus important qu’un prêt amortissable. Nous utiliserons donc un taux d’intérêt de 4,5 %.

Grâce au prêt in fine, vous générez un cashflow positif annuel de 578 euros. Toutes choses égales par ailleurs, au bout de 20 ans, votre cashflow cumulé sera de 11 560 euros. Cela ne suffit donc pas à rembourser le prêt immobilier dans sa totalité.

Faites donc bien attention à mettre de côté chaque mois (sur une assurance vie par exemple pour les faire fructifier) afin de disposer des liquidités nécessaires pour rembourser la banque à l’issue du prêt in fine.

À défaut, il faudra anticiper la revente de votre bien immobilier, dans l’espoir que vous empochiez une belle plus-value !

La déduction des intérêts d’emprunt d’un prêt in fine

On vous l’a expliqué plus haut, le prêt in fine est proposé moyennant des taux élevés, calculé chaque mois sur un capital fixe. Vous allez donc payer des intérêts d’emprunt, beaucoup d’intérêts d’emprunt.

Dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez déduire les intérêts : 

• de vos revenus fonciers, à condition de choisir le régime d’imposition réel (pas le micro foncier). 
• de vos revenus BIC, si vous faites de la location meublée en LMNP.

Plus vos intérêts d’emprunt sont élevés et votre tranche d’imposition élevée, plus grande est votre économie fiscale. Cet avantage fiscal sera particulièrement apprécié des contribuables imposés dans une tranche marginale élevée (au moins 30 %).

Est-il possible de limiter l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière avec le prêt in fine ?

En prêt in fine, vous ne remboursez le capital qu’à la dernière échéance. Or, pour calculer l’IFI, l’administration fiscale retranche de l’assiette imposable les prêts contractés pour l’achat d’un bien immobilier taxable. Le prêt in fine pourrait alors constituer le Graal pour ne pas payer d’IFI et faire croître son patrimoine immobilier locatif !

Mais, pour éviter que tout le monde échappe à l’IFI en utilisant des prêts in fine, l’administration fiscale pratique une décote annuelle sur le montant du prêt in fine chaque année. En d’autres termes, elle considère que vous remboursez fictivement une fraction du prêt in fine chaque année en fonction de la durée totale du prêt. Elle pratique en somme un amortissement linéaire.

Pour dire les choses simplement, les prêts immobiliers classiques sont plus efficaces pour réduire l’assiette de l’IFI (puisque le capital s’amortit moins rapidement).

Limiter la valeur fiscale des parts de SCI ou de sociétés immobilières

Le prêt in fine vient réduire la valeur fiscale des parts de société immobilière. En effet, la valeur fiscale d’une part de SCI est calculée en faisant la différence entre la valeur de marché des biens détenus et les dettes de la société.

Avec un prêt in fine, vous maintenez constant la valeur des parts de sorte que vous pouvez les transmettre dans des conditions fiscales avantageuses à des membres de votre famille.

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La capitalisation des excédents de trésorerie issus de l’investissement locatif

Vous pouvez placer votre épargne servant à rembourser le capital sur des contrats d’investissement rémunérateurs tels qu’une assurance vie, un PEA…. Les supports de ces contrats produisent des intérêts tout au long de la durée du prêt in fine. Vous bénéficiez donc de l’effet de levier du crédit pour acquérir le bien, ainsi que des sommes que vous percevez en ayant capitalisé. 

Cette stratégie vous permet de compenser en partie l’écart de taux entre prêt amortissable et prêt in fine. Mais attention à ne pas prendre des risques inconsidérés !

Conditions d’accès et garanties exigées pour un prêt in fine

Le prêt in fine n’est pas un crédit immobilier comme les autres. Parce qu’il présente un risque accru pour la banque, notamment en raison du remboursement du capital en une seule fois à la fin du contrat,  il est soumis à des conditions d’octroi plus strictes que le prêt amortissable.

Pour obtenir un prêt in fine, l’emprunteur doit justifier d’un profil solide :

Côté garanties, deux options principales sont exigées :

Le prêt in fine avec nantissement

Comme nous l’avons dit, le nantissement est la garantie la plus fréquemment exigée par les banques dans le cadre d’un prêt in fine. Il consiste à bloquer une épargne, généralement un contrat d’assurance-vie, un PEA, ou encore un compte-titres, pour garantir le remboursement du capital à la fin du prêt.

En pratique, deux cas de figure se présentent :

Mais attention : les sommes nanties deviennent indisponibles. Vous ne pourrez ni retirer ni arbitrer librement vos placements sans l’accord de la banque. Cela limite votre marge de manœuvre.

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Faut-il utiliser son épargne en apport ou en nantissement ?

C’est un vrai dilemme. D’un côté, utiliser son épargne comme apport permet de réduire le montant du crédit et donc le coût des intérêts. De l’autre, le nantissement permet de conserver cette épargne, qui continue de fructifier… à condition que le rendement soit supérieur ou au moins égal au coût du crédit.

Or, les banques exigent souvent que le contrat nanti soit investi majoritairement sur des supports sécurisés, à faible rendement (fonds en euros, obligations, etc.). Si le taux du prêt in fine est supérieur au taux de rendement sans risque (ce qui est généralement le cas), l’arbitrage penche en faveur de l’utilisation de l’épargne en apport, car le différentiel de taux joue contre vous.

Pour arbitrer entre prêt in fine ou apport, le calcul est donc en principe relativement simple : si le taux d’intérêt du produit nanti est supérieur au taux du crédit sur la durée du prêt, mieux vaut nantir l’épargne. Mais attention, le taux de rendement de l’épargne n’est jamais garanti pour l’avenir, cela implique donc une forme de pari. L’idéal serait que les taux montent pendant la période de remboursement du prêt in fine (sauf si celui-ci est à taux variable).

Le prêt hypothécaire in fine

Alternative au nantissement, l’hypothèque est une autre forme de garantie possible pour un prêt in fine. Elle consiste à inscrire une sûreté réelle sur un bien immobilier, qui peut être :

En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque pourra faire saisir et vendre le bien hypothéqué pour récupérer les fonds prêtés. Cette option est donc plus risquée pour l’emprunteur, et moins souple que le nantissement.

Le prêt hypothécaire in fine est moins courant, pour plusieurs raisons :

En revanche, il peut convenir aux emprunteurs qui ne disposent pas d’épargne disponible à nantir mais possèdent déjà un patrimoine immobilier significatif. C’est parfois le seul moyen d’accéder au prêt in fine sans mobiliser sa trésorerie.

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Prêt en franchise de remboursement : une alternative au prêt in fine ?

Le prêt en franchise de remboursement, également connu sous le nom de prêt avec différé de remboursement, est une alternative au prêt in fine dans certaines situations, mais il présente des caractéristiques différentes :

Autrement dit, le prêt en franchise de remboursement est une solution plus accessible pour les particuliers, à mi-chemin entre prêt amortissable et prêt in fine. 

Le choix entre un prêt in fine et un prêt en franchise de remboursement dépend de votre situation financière, de vos objectifs et de votre capacité à gérer les mensualités. Si vous cherchez à minimiser les paiements mensuels initiaux tout en acceptant des mensualités plus élevées à l'avenir, un prêt en franchise de remboursement peut être une option.